幫考網為各位考生匯總了一些關于稅法中土地增值稅的知識點，這些知識點大家都掌握了嗎？？

【問題1】契稅的征收對象？

契稅的納稅人比較特殊，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時，承受土地、房屋權屬的單位和個人為契稅的納稅人。即向產權承受人征稅。

【問題2】契稅征稅范圍？

征稅范圍：

（1）征稅對象：是境內轉移土地、房屋權屬。具體包括：土地使用權的出讓、轉讓及房屋的買賣、房屋贈與、房屋交換。國有土地使用權出讓，受讓者應向國家繳納出讓金，以出讓金為依據計算繳納契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

（2）以下列特殊方式轉移土地、房屋權屬的，將視同土地、房屋買賣繳納契稅：

①土地、房產抵債或實物交換房屋。經有關部門批準，以房抵債和實物交換房屋，均視同房屋買賣，由產權承受方，按房屋現值繳納契稅。對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

②以土地、房產權屬作價投資、入股。這種交易業務，由產權承受方按投資房產價值或房產買價按契稅稅率繳納契稅。以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免交契稅。

③買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。

④以獲獎方式承受土地、房屋權屬，視同土地使用權轉讓、房屋贈與。

⑤以預購方式或預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬，視同土地使用權轉讓、房屋買賣。

【問題3】契稅計稅依據？

【提示1】等價交換房屋土地權屬的免征契稅，交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。

【提示2】以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。

【提示3】個人無償贈與不動產的行為：受贈人為法定繼承人的——免稅；受贈人非法定繼承人的——全額征收契稅。

【問題4】契稅稅收優惠的一般規定？

契稅優惠的一般規定：

（1）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。

（2）城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅。

（3）因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。（例如地震新建房）

（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

（5）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。

（6）公租房經營單位購買住房作為公租房的，免征契稅。

（7）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（8）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

【問題5】契稅稅收優惠的特殊規定？

契稅優惠的特殊規定：

（1）企業改制：企業整體改制，原企業投資主體存續并在改制后的公司中所持股份比例超過75%，且改制后公司承繼原企業權利、義務的，對改制后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

（2）事業單位改制：事業單位改制為企業，原投資主體存續并在改制后的公司中所持股份比例超過50%的，對改制后的企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免征契稅。

（3）公司合并：兩個或兩個以上的公司，依據法律規定、合同規定，合并為一個公司，且原投資主體存續的，對其合并后的公司承受原合并各方土地、房屋權屬的，免征契稅。

（4）公司分立：公司依照法律規定、合同約定分設兩個或兩個以上投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司的土地、房屋權屬，免征契稅。

（5）企業破產：企業依照有關法律、法規的規定實施破產后，債權人承受破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于3年勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。

（6）資產劃轉：對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免收契稅。同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。

（7）債權轉股權：經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

（8）劃撥用地出讓或作價出資：以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的，不屬于上述規定的免稅范圍，對承受方應按規定征收契稅。

（9）公司股權（股份）轉讓：在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權，公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。（股東交易）

【問題6】土地增值稅征稅范圍？

基本征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，是否發生轉讓行為主要以房地產權屬的變更為標準。凡土地使用權、房產產權未轉讓的，不征收土地增值稅。

（1）轉讓國有土地使用權。對出讓國有土地使用權的行為不征稅。

（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。

（3）存量房地產買賣：存量房地產是指已經建成并投入使用的房地產，其房屋所有人將房屋產權和土地使用權一并轉讓給其他單位和個人。這種行為應當到有關部門辦理房產產權和土地使用權的轉移變更手續；原土地使用權屬于無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地出讓金。

【問題7】常見的土增稅征免問題匯總？

具體問題可歸納為應征、不征、免征三個方面。下面將經常出現的房地產若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：

屬于土地增值稅的征稅范圍的情況：

（1）轉讓國有土地使用權。

（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。

（3）存量房地產買賣。

（4）抵押期滿以房地產抵債。（發生權屬轉讓）

（5）企業之間交換房地產。（有實物形態收入）

（6）合作建房建成后轉讓的。

 不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況：

（1）房地產繼承。（無收入）

（2）房地產贈與。（對象為直系親屬、直接贍養義務人、公益性贈與，無收入）

（3）房地產出租。（權屬未變）

（4）房地產抵押期內。（權屬未變）

（5）房地產的代建房行為。（權屬未變）

（6）房地產重新評估。

 免征土地增值稅的情況：

（1）個人之間互換自有居住用房地產，經當地稅務機關核實。

（2）合作建房建成后按比例分房自用。

【問題8】土增稅扣除項目？

扣除項目總結如下：

（1）取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）：包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的費用。

（2）房地產開發成本（適用新建房轉讓）：包括土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（3）房地產開發費用：（適用新建房轉讓）

①納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：允許扣除的房地產開發費用=利息+[（1）+（2）]×5%以內

②納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：（包含全部使用自有資金的無利息支出的情況）允許扣除的房地產開發費用=[（1）+（2）]×10%以內

（4）與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）：包括城建稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。

（5）其他扣除項目：從事房地產開發的納稅人，可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%

（6）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產轉讓）：轉讓舊房，扣除項目為：

①房屋及建筑物的評估價格：

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

②取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統一規定繳納的有關費用。

③轉讓環節繳納的稅金。

【問題9】計算各項扣除時注意事項？

計算各項扣除時，容易出錯的地方總結如下：

（1）取得土地使用權所支付的地價款，有三種形式：

①以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金。

②以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按規定補繳的土地出讓金。

③以轉讓方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。

【提示】房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

（2）房地產開發費用：計算利息時，利息超過國家上浮標準，超標利息及罰息不得扣除。

（3）與轉讓房地產有關的稅金：房地產開發企業轉讓時繳納的印花稅列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許扣除。最新的會計準則規定，印花稅都計入“稅金及附加”科目，所以可以單獨扣除，教材此處未按照準則調整。

（4）加計扣除計算時，取得土地使用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。

（5）轉讓舊房時：

①納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。

②對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

③對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據規定，實行核定征收。

【問題10】清算的條件？

（1）納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況：

①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的。

②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。

③直接轉讓土地使用權的。

（2）主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的情況：

①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。

②取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

④省稅務機關規定的其他情況。

以上就是幫考網為大家匯總的注冊會計師《稅法》中土地增值稅的相關知點。大家可以看一下，祝大家備考順利！