2020年注冊會計師考試在即，你是否還在為匯總關于房產稅、土地增值稅及契稅的知識點而無從下手?？靵砜矗瑤涂季W為大家匯總了歷年考試中的易錯易考點，希望大家可以熟悉并掌握住。以下就是相關的知識點匯總：

【辨析1】舊房是按評估價來算房屋成本是吧？

【分析】計算土地增值稅時的扣除項目有：

（1）取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓），包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的費用。

取得土地使用權所支付的地價款，有三種形式：

①以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金

②以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按規定補繳的土地出讓金。

③以轉讓方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。

（房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。）

（2）房地產開發成本：（適用新建房轉讓）包括土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（3）房地產開發費用：（適用新建房轉讓）

①納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：允許扣除的房地產開發費用=利息+[（1）+（2）]×5%以內。上述利息超過國家上浮標準，超標利息及罰息不得扣除。

②納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：（包含全部使用自有資金的無利息支出的情況）允許扣除的房地產開發費用=[（1）+（2）]×10%以上

③房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述① 、 ②項所述兩種辦法。

④土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息成本，應調整至財務費用中計算扣除。

（4）與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）包括城建稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。房地產開發企業轉讓時繳納的印花稅列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許扣除。最新的會計準則規定，印花稅都計入“稅金及附加”科目，所以可以單獨扣除，教材此處未按照準則調整。

（5）其他扣除項目：從事房地產開發的納稅人，可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%。取得土地使用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。

（6）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產轉讓）轉讓舊房，扣除項目為：

①房屋及建筑物的評估價格：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。

②取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統一規定繳納的有關費用。

③轉讓環節繳納的稅金。

【辨析2】一套房子銷售是房產稅+土地增值稅嗎,這樣就有兩種計算方法,是都要計算嗎？

【分析】房屋買賣涉及到的和土地房屋有關的稅種有土地增值稅和契稅，賣方按照銷售收入以及扣除額計算增值額，進而據此計算繳納土地增值稅。買方按照成交價格計算繳納契稅。等到房屋買回來自用或者出租時，才要每年計算繳納房產稅。需要注意的是個人所有的非營業用房，即主要指居民住房，不分面積多少，一律免征房產稅。

（1）契稅優惠的一般規定：

①國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。

②城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅。

③因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。（例如地震新建房）

④土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

⑤承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。

⑥公租房經營單位購買住房作為公租房的，免征契稅。

⑦對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

⑧對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

（2）土地增值稅的稅收優惠：

①建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅；對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定；對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

②因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

③因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

希望以上分享的有關注冊會計師《稅法》中房產稅、土地增值稅及契稅的辨析能對大家學習有幫助?？熠s緊抓緊時間學習起來吧！