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首頁 注冊會計師考試 題庫 正文
  • 計算題 某市房地產開發公司發生如下業務： （1）2018年3月通過競拍方式取得該市一處占地面積為30000平方米的土地使用權，支付土地出讓金4500萬元。 （2）自4月份開始在取得的該土地上建造寫字樓，合同約定的工程款合計為2000萬元，并于當年10月31日完工；根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業5%的工程款，作為開發項目的質量保證金，對方按實際收取的工程款開具發票。 （3）與該開發項目有關的銷售費用50萬元、管理費用80萬元、財務費用200萬元，其中財務費用中包括向金融機構貸款利息支出120萬元以及超過貸款期限加罰的利息40萬元，利息支出能夠提供金融機構貸款證明，并且能夠按照房地產項目計算分攤。 （4）2021年8月銷售寫字樓的80%并簽訂了銷售合同，取得不含增值稅銷售收入合計11167.57萬元；與轉讓房地產有關的稅金120.61萬元。2021年12月份剩余20%開始對外出租，簽訂為期3年的租賃合同。 （已知：當地規定計征土地增值稅時其他房地產開發費用扣除比例為5%，契稅稅率為3%） 要求：根據以上資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數。 （1）簡要說明主管稅務機關于2021年12月要求房地產開發公司對該項目進行土地增值稅清算的理由。 （2）計算進行土地增值稅清算時可扣除的取得土地使用權支付的金額。 （3）計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發成本。 （4）計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發費用。 （5）計算上述業務應繳納的土地增值稅。
  • A 、null

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參考答案

【正確答案：null】

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（2）可扣除的取得土地使用權支付的金額＝4500×（1＋3%）×80%＝3708（萬元）。
（3）可扣除的房地產開發成本＝2000×（1-5%）×80%＝1520（萬元）。
（4）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內，對于超過貸款期限加罰的利息不允許扣除；則可扣除的房地產開發費用＝120×80%＋（3708＋1520）×5%＝357.4（萬元）。
（5）對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%扣除；則可扣除項目金額合計＝3708＋1520＋357.4＋120.61＋（3708＋1520）×20%＝6751.61（萬元）；
增值額＝11167.57-6751.61＝4415.96（萬元）；
增值率＝4415.96÷6751.61×100%＝65.41%；
應繳納土地增值稅＝4415.96×40%- 6751.61×5%＝1428.8（萬元）。

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