2022年房產估價師考試報名時間還沒有出來，考生們還是應該平常心對待，正常備考不受影響。接下來，幫考網帶來了2022年房產估價師考試《理論與方法》知識點分享-建筑物折舊的測算，一起來看看!

一、建筑物折舊

1.建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值的減損。其金額為建筑物在價值時點的重新購建成本與在價值時點的市場價值之差。

建筑物折舊=建筑物重新購建成本-建筑物市場價值

2.建筑物折舊的原因

折舊總額=物質折舊+功能折舊+外部折舊

(1)物質折舊，也稱為物質損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。

(2)功能折舊，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導致功能折舊的原因有：科學技術進步、人們的消費觀念改變、過去的建筑標準過低、建筑設計上的缺陷等。

(3)外部折舊，也稱為經濟折舊，是因建筑物以外的各種不利因素 造成的建筑物價值減損。

外部不利因素有：區位因素、經濟因素、其他因素。

二、折舊求取方法

1.年限法

(1)年限法，也稱為年齡—壽命法，是根據建筑物的有效年齡和預期經濟壽命或預期剩余經濟壽命來測算建筑物折舊的方法。

(2)建筑物的年齡(實際年齡、有效年齡 )。

◆實際年齡——自竣工時起至價值時點止。

◆有效年齡：是根據價值時點的建筑物實際狀況判斷的建筑物年齡。和建筑物的使用養護有關。

◆維修養護正常，有效年齡=實際年齡;

◆維修養護比正常好，有效年齡<實際年齡;

◆維修養護比正常差，有效年齡>實際年齡。

(3)經濟壽命：建筑物自竣工時起至其對房地產價值不再有貢獻之日止，即產生的收入大于經營費用，使用凈收益大于零的持續時間。一般經濟壽命短于自然壽命 。

2.直線法

(1)折舊總額=年折舊額×有效年齡

(2)年折舊率=年折舊額/重新購建成本

3.市場提取法

采用市場提取法求取建筑物折舊，是通過含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的房地可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊。

4.分解法

先把建筑物折舊分成：物質折舊、功能折舊和外部折舊，分別測算，再加總求取建筑物折舊。

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