2022年房產估價師考試報名時間還沒有出來，考生們還是應該平常心對待，正常備考不受影響。接下來，幫考網帶來了2022年房產估價師考試《理論與方法》知識點分享-收益期和持有期的測算，一起來看看!

收益期是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益(大于0)的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間，也是凈收益大于0的持續時間。收益期應根據土地使用權剩余期限和建筑物剩余經濟壽命進行測算。

土地使用權剩余期限是自價值時點起至土地使用權使用期限結束時間止。

建筑物剩余經濟壽命是自價值時點起至建筑物經濟壽命結束時止的時間。建筑物經濟壽命是建筑物對房地產價值有貢獻的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產價值不再有貢獻時止的時間。

對收益性房地產來說，建筑物經濟壽命具體是建筑物自竣工時起，在正常市場和運營狀況下，房地產產生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續時間。

建筑物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限可能同時結束，也可能不同時結束，有3種情形：

(1)建筑物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限同時結束。收益期為土地使用權剩余期限或建筑物剩余經濟壽命。

(2)建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束，或者說土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經濟壽命(房早到期，地晚到期)。

收益期以建筑物剩余經濟壽命計算，再加上自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。(兩個階段)

自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值，等于自價值時點起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值，減去以收益期為使用期限的土地使用權在價值時點的價值。

(3)建筑物剩余經濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束，或者說建筑物剩余經濟壽命超過土地使用權剩余期限。有兩種情況：

①出讓合同等約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物。

②出讓合同等未約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物。

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