房地產狀況的調整

一、房地產狀況調整的含義,進行房地產狀況調整,是把可比實例房地產在其自身狀況下的價格,調整為在估價對象房地產狀況下的價格.可比實例房地產狀況應是其成交價格所對應或反映的房地產狀況而不是它在估價時點或其他時候的狀況.

二、房地產狀況調整的內容

1、區位,區位狀況比較、調整的內容主要包括:位置(方位、距離、朝向、樓層)、交通、環境景觀、外部配套設施(包括基礎設施和公共服務設施)等影響房地產價格的因素.

2、實物,實物狀況比較、調整的內容很多,對于土地來說,主要包括:面積大小、形狀、進深、寬深比、地勢、土壤及地基狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度等影響房地產價格的因素;對于建筑物來說,主要包括:建筑規模、建筑規模、建筑結構、設施、設備、 裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產價格的因素.

3、權益,權益狀況比較、調整的內容主要包括:土地使用年限,城市規劃限制條件(如容積率)等影響房地產價格的因素.在實際估價中,遇到最多的是土地使用年限調整.

三、房地產狀況調整的思路和方法,房地產狀況調整的思路是:首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素,包括區位方面的、權益方面的和實物方面的;其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況;然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較,找出它們之間的差異程度;最后根據狀況差異程度轉換為價格差異程度.根據價格差異程度對可比實例的價格進行調整.

具體進行房地產狀況調整的方法,有直接比較調整和間接比較調整兩種.

直接比較調整一般是采用評分的辦法,以估價對象房地產狀況為基準(通常定為100分),將可比實例房地產狀況與它逐項進行比較、打分.直接比較調整的表達式為:

可比實例在其房地產狀況下的價格 X 100/( )=在估價對象房地產狀況下的價格,上式括號內應填寫的數字,為可比實例房地產狀況相對于估價對象房地產狀況的得分.

間接比較調整與直接比較調整相似,所不同的是設想一個標準房地產狀況,然后以此標準房地產狀況為基準(通常定為100分),將估價對象及可比實例的房地產狀況均與它逐項進行比較、打分.采用間接比較進行房地產狀況調整的表達式為:

可比實例在其房地產狀況下的價格X 100/()X()/100=在估價對象房地產狀況下的價格,上式位于分母的括號內應填寫的數字為可比實例房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分,位于分子的括號內應填寫的數字為估價對象房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分.

第八節 求取比準價格

一、求取某個與可比實例對應的比準價格的方法

修正、調整系數連乘形式:

比準價格=可比實例價格X交易情況修正系數X交易日期調整系數X房地產狀況調整系數

(2)修正、調整系數累加形式:

比準價格=可比實例價格X(1+交易情況修正系數+交易日期調整系數十房地產狀況調整系數)

二、 將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法

主要有三種:平均數法、中位數法、眾數法.其中平均數法最常用