成本法概述

一、成本法含義,成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊,然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法.所謂重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出,或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤.成本法也可以說是以房地產價格各個構成部分的累加為基礎來求取房地產價值的方法.成本法也稱為積算法,求得的價值也稱為積算價格.成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取房地產的價值.

二、成本法的理論依據,成本法的理論依據是生產費用價值論--商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定.成本法中拆舊可以視為對房地產狀況的調整,即將估價對象假定為新的狀況下的重新價格調整為實際上是舊的狀況下的價格.成本法與市場法本質的區別在于看重新購建價格或可比實例價格的來源方式,若重新購建價格是直接還原于市場上類似的房地產成交價格,則就屬于市場法,若是通過價格構成各部分的累加方式求取的重新開發建設成本則就屬于成本法.不過,成本法價格的各個構成部分以及建筑物折舊的求取會用市場法.

三、成本法適用的對象和條件,只要是新近開發建設完成的房地產、可以假設重新開發建設的現有房地產、正在開發建設的房地產、計劃開發建設的房地產,都可以采用成本法估價.成本法特別適用于很少交易、又沒有收益或沒有潛在經濟收益的房地產,有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的房地產以及單純建筑物或其裝飾裝修部分,通常也是采用成本法.在房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中,通常也是采用成本法估價.成本法一般適用于評估那些可獨立開發建設的整體房地產的價值.成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產的價值,不適用于評估建筑物過于老舊的房地產的價值.

在現實中,房地產的價格直接取決于其效用,而非花費的成本,成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構成價格.價格等于"成本加平均利潤"是在長期內平均來看的,而且還需要具備兩個條件:一是自由競爭(即可以自由進入市場),二是該種商品本身可以大量重復生產.

要注意如下三個方面:一是要區分實際成本和客觀成本.實際成本是某個具體的開發商的實際花費,客觀成本是假設開發建設時大多數開發商的正常花費.在估價中應采用客觀成本,而不是實際成本.二是要結合市場供求分析來確定評估價值.當市場供大于求時,價值應向下調整,當求大于供時,價值應向上調整.三是應地客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進行調整.

成本法評估出的價值一般是房地產所有權的價值,在中國可視為房屋所有權和在估價時點剩余使用期限的土地使用權的價值.

四、成本法估價的操作步驟:①弄清估價對象房地產價格構成,搜集相關資料;②測算重新購建價格;③測算折舊;④求取積算價格.