六、案例分析題(本題15分)

30、甲、乙雙方于4月2日約定：甲向乙以8萬元的價格購買房屋3間，分兩次將房款付清，付清價款后房屋即歸甲所有，乙遷出該房屋;乙若想繼續利用此房經商，則應該于甲最后一次付清房款之前與甲簽訂房屋租賃合同，租金為每月2000元。合同簽訂后，甲即付清了全部房款，雙方于5月16日又辦理了房屋所有權過戶登記手續，但雙方未簽訂房屋租賃合同，乙也沒有遷出此房，而是繼續在此經商，每月月初支付給甲2000元房租。6個月之后，乙未按時交付第7個月的房租，甲即宣布解除租賃合同，要求乙遷出此房屋，遭到乙的拒絕，于是甲便向當地法院起訴，要求解除租賃合同，并歸還房屋。問：

(1)如何認識甲、乙簽訂的買賣合同中有關交付的性質?為什?

(2)甲何時取得該房屋的所有權?為什么?

(3)假如乙于4月28日以9萬元的價格將房屋又賣與丙，并與4月29日辦理了過戶手續，那么房屋的所有權應該歸誰?為什么?

(4)如果甲、乙二人在5月16日辦理了房屋過戶手續后，甲將房屋賣給丁，那么甲、乙之間的租賃合同是否有效?為什么? 問：

(5)如果乙以事后未達成租賃協議為由主張返還租金，法院是否應予支持?為什么?

參考答案：

一、單項選擇題

1.D 2.C 3.D 4.D5.C　　6.C 7.D 8.B 9.B 10.B

11.C 12.B 13.D 14.D 15.C　16.C 17.A 18.D 19，C 20.A

二、多項選擇題

20.ABC 21.BC 22.BCD 23.AB 24.AC 25.BCD 26.ABCD

三、簡答題

1、答：法人是指具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織,其法律特征如下：(1)依法成立; (2)有必要的財產或經費;(3)有自己的名稱、組織機構和場所; (4)能夠獨立承擔民事責任。

2、答：(1)拒絕要約的通知到達要約人;(2)要約人依法撤銷要約;(3)承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾;(4)受要約人對要約的內容作出實質性變更。

四、辨析題答案

1.【答案】(1)該說法不完全正確。(2)根據侵權行為法原理，一人做事一人當是指一個人的行為致人損害時由行為人自己承擔責任，該說法反映了個人責任自負原則和過錯責任原則。(3)所謂個人責任原則，是指一個人的行為致使他人造成損害的，只由行為人承擔責任，不能株連他人;所謂過錯責任原則，是指一個人只有其行為在其有過錯的前提下，才承擔責任。無過錯的不承擔責任。從這個角度說，該說法是正確的。(4)當法律有特別規定時，對他人的行為也應當負責。如被代理人對代理人的代理行為、國家機關對其工作人員的職務侵權行為、雇主對其雇工的業務侵權行為、監護人對被監護人造成他人損害的行為等。故從這一角度說，該說法是不正確的。

五、法條分析題

.【答案】 本條是有關締約過失責任的規定。締約過失責任是指在訂立合同過程中，當事人一方違反依據誠實信用原則產生的先合同義務，導致另一方信賴利益損失時應當承擔的損害賠償責任。

其構成要件是：

(1)一方違反先合同義務。

(2)他方遭受信賴利益損失。

(3)一方違反先合同義務與他方所受損失之間有因果關系。

(4)違反先合同義務的一方具有過失。

其法律效力是有過失一方須賠償對方信賴利益的損失，一般包括締約費用、準備履行合同所支出的費用、喪失與第三人另訂合同機會造成的損失等。

六案例分析題

答案(1)甲、乙之間簽訂的房屋買賣合同交付性質屬于占有改定，即甲、乙在買賣合同中的約定并未現實交付，而是由出賣人繼續占有標的物，而買受人甲僅僅取得了房屋的問接占有，故為占有改定。?(2)甲自5月16日取得房屋的所有權，因為根據我國法律的規定，不動產所有權自辦理登記過戶時起轉移。本案甲、乙雙方辦理房屋過戶登記的時間為5月16日，所有權則從即日起由乙轉移給甲。?(3)房屋所有權歸丙，因為確認所有權的標志是登記，不動產以登記為公示方式，故所有權歸丙。?(4)甲、乙之間的租賃合同有效，因為根據合同法的有關規定，在租賃合同有效期內，租賃物的所有權發生變動的，不影響租賃合同的效力。?(5)法院不予支持乙返還租金的請求，因為租賃物所有權發生變動，、不影響租賃合同的效力，租賃合同繼續有效。盡管二人沒有簽訂正式書面租賃合同，但口頭租賃合同也是有效的。?【精解】本案例適用的法條主要有：《合同法》第133條(標的物所有權的轉移)、第29條(買賣不破租賃)。這里有一個問題需要澄清，即《合同法》第133條的適用問題，第133條規定的“法律另有規定或者當事人另有約定的除外”，法律另有規定指的是不動產以登記為轉移的情形，當事人另有約定主要是指當事人約定的所有權保留條款。