農業房地產的估價

一、農業房地產估價的一般特點

在一般的估價業務中，農業房地產的估價比較少，這主要是因為農業房地產一般為集體土地及地上建筑物，由于集體土地所有權性質，農業房地產不能直接進人市場進行交易，也不能設定抵押。農業房地產估價主要涉及農用地征收、征地拆遷補償、土地租賃、廠房租賃等估價，農用地的征用及拆遷補償估價請參閱第三章第二節相關內容。

二、農業房地產常見的估價方法和技術路線

農業房地產一般采用成本法進行估價，估價思路為：以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和農用地增值收益，并進行各種修正來確定待估農業房地產的價格。

農業房地產也可以采用收益法估價，對于集體建設用地上建設的廠房、倉庫，由于租賃或經營可以獲取相關的收益，因此可以通過其租賃收益或經營收益的還原估算其價格。對于農用地可以通過其地上種植的植物、農作物的年收入的還原估算其價格。采用收益法估價時收益年限的確定比較困難，因為集體建設用地的使用大都沒有土地使用年限。

[案例2-8]

××市××區××一宗農用地的土地使用權價格估價結果報告(節選)

一、委托人(略)

二、估價機構(略)

三、估價對象概況

1.土地利用狀況

估價對象坐落于××市××圍一宗地土地使用權面積為500畝，(折合333333.33㎡)，土地用途為農業用地;宗地北至××，南至××，現無陸路直接通達估價對象，道路通至××村，再由水路可到達估價對象，××村距××港約5km，距××快線××站約11km，距××市區約75km，建設中的××快線將大大縮減估價對象與××市區的距離;根據注冊房地產估價師實地查看，估價對象現為果園，地上現種植香蕉及甘蔗，周邊農用地也多種植香蕉及甘蔗，土地較為肥沃。

2.土地權利狀況

根據委托人提供的《土地使用權情況證明》及《國有土地使用證》[*國用(19××)字第××號]，確認估價對象的土地使用者為××公司，土地權屬性質為國有，宗地土地使用權面積：500畝(折合333333.33㎡)，為行政劃撥地，土地用途為農業。據《土地使用權情況證明》備注：該土地使用權已于20××年××月××日被××市××法院查封。

注：應說明查封理由

3.其他

估價對象是××公司所擁有的位于××市××圍的一宗地使用權，宗地土地使用權面積為333333.33㎡，整體呈規則多邊形，用途為農業用地，于19××年11月23日辦理《國有土地使用證》[*國用(19××)字第××號)。

四、估價目的

為委托人處置估價對象提供價格參考依據。

五、估價時點

2006年9月2日。

六、價格定義

根據農用地估價的技術規程和項目的具體要求，此次估價結果是指估價對象在估價基準日為2006年9月2日，實際開發程度達到農業生產基本要求、實際用途為農業，設定土地開發程度能滿足農業生產的基本要求，土地用途為農業，土地使用年期為無限年期的土地使用權價值。

七、估價依據(略)

八、估價原則(略)

九、估價方法

由于農用地的特殊性，考慮其資料的可獲取性，政策法規的控制性，又考慮到待估宗地的征地成本、開發成本等資料容易取得且相對較為客觀，結合估價對象的具體情況，本次評估采用收益法和成本法進行評估。

注：缺少方法定義

缺少收益法選用理由

十、估價結果

經注冊房地產估價師實地查看和當地市場分析，按照農用地估價的基本原則和估價程序，選擇合適的估價方法，得到估價對象在估價設定用途及開發程度條件下，于估價時點的土地使用權評估價格為：單位面積地50元/㎡，總地價：16594448元，大寫：人民幣壹仟陸佰伍拾玖萬肆仟肆佰肆拾捌元整。

十一、估價人員(略)

十二、估價作業日期

2006年9月12日一2006年9月15日。

十三、估價報告使用期限

本報告在宏觀土地市場情況無較大波動時的使用期限為自出具本報告日期起為一年，若市場有較大波動或超過一年需重新進行估價。

××市××區××圍一宗農用地的土地使用權價格估價技術報告(節選)

第一部分　總述

一、估價項目名稱：××市××圍一宗農用地的土地使用權價格評估

二、委托人：××市××法院

三、估價機構(略)

四、估價目的：為委托人處置估價對象提供價格參考依據

五、估價時點;2006年9月2日

六、估價作業日期：2006年9月2日至2006年9月22日

注：估價作業日期與估價報告不同