各位要參加2020年房地產估價師考試的小伙伴們注意啦！今天幫考網要給各位小伙伴分享2020年房地產估價師考試《案例與分析》的模擬練習題，感興趣的小伙伴趕快來看看哦！

一、2017年3月15日，某房地產估價公司接受一在建寫字樓的價值評估工作。原開發商A公司因資金問題無能力完成后續開發工作，欲轉讓在建工程，甲注冊房地產價師經過現場踏勘，選用了假設開發法評估該在建工程，根據本項目估價的目的及估價對象的具體情況，本次估價采用了被迫轉讓前提。

根據A公司提供開發建設成本和未完成工作情況，甲估價師選用了成本法測算在建工程開發完成后的價值，并運用動態方法進行了折現，折現率取同一市場上相同或相似的房地產項目所要求的平均報酬率。后續扣除了續建成本、管理費、銷售稅費、銷售費用、投資利息和投資利潤及購買該在建工程的稅費。

問題：1.如何確定后續開發經營期?

2.在估價過程中，甲犯了哪些錯誤?

參考答案：

1.后續開發經營期，起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發完成后的房地產經營結束的日期。根據開發企業開發經驗和社會平均值，預測后續建設期，但銷售期通常難以準確預測。如果持有物業還需要考慮一般正常持有經營期。

2.估價師主要錯誤有：

(1)估價前提錯誤，應是自愿轉讓前提。

(2)動態分析不應扣減投資利息和投資利潤，因為折現率已經包含這兩項。

(3)開發完成后價值用成本法錯誤，只能選用收益法或比較法。

(4)折現率取平均報酬率錯誤，應是平均收益率。

二、甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得 1368.55萬元。

問題：若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?

參考答案：

1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

好了，以上就是2020年房地產估價師考試《案例與分析》模擬練習題（21）的全部內容了，如果各位小伙伴還有不清楚的地方，可以進入幫考網咨詢了解哦！