各位要參加2020年房地產估價師考試的小伙伴們注意啦！今天幫考網要給各位小伙伴分享2020年房地產估價師考試《案例與分析》的模擬練習題，感興趣的小伙伴趕快來看看哦！

2014年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費?，F該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。

問題：

1.該商場周邊近期有較多權利性質相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?

考點分析：比較法的可比實例的選取+收益法價值形成過程的注意問題

【參考答案】

1.不能直接將其選作可比實例

(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

(2)商場與臨街商鋪的規模不相當;

(3)商場與臨街商鋪的建筑結構是否相同不清楚;

(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

(7)商場剩余部分招商管理費較高，與臨街鋪面可能不同。

2.潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置情況下的收入。

(1)租約期內按租約租金，租約期外按正常客觀的市場租金計算。

(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入或應考慮是否存在無形收益。

3.(1)確定自營部分凈收益，應為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。

(2)因向商戶收取的管理費較高，應調查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。(實際和客觀的差別)

(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應考慮各種無形收益。

(4)確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規定等基礎上，結合剩余經濟壽命來確定。

(5)還要注意正常商業利潤的合理剝離。

好了，以上就是2020年房地產估價師考試《案例與分析》模擬練習題（20）的全部內容了，如果各位小伙伴還有不清楚的地方，可以進入幫考網咨詢了解哦！