各位要參加2020年房地產估價師考試的小伙伴們注意啦！今天幫考網要給各位小伙伴分享2020年房地產估價師考試《案例與分析》的模擬練習題，感興趣的小伙伴趕快來看看哦！

一、張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經營不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產估價公司進行評估，請你作為一名房地產估價師寫出評估該住宅轉讓價格的估價技術路線。

答案：

1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉讓之日的完全產權售價。

2.根據張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。

3.由完全產權的售價減去需繼續向銀行支付的剩余本息值在轉讓之日的現值，得出該套住宅的轉讓價。

二、某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

問題：

1.這樣的做法有哪些錯誤?

2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

答案：

1.錯誤

(1)由于三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例;

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;

(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。

2.具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定。

好了，以上就是2020年房地產估價師考試《案例與分析》模擬練習題（11）的全部內容了，如果各位小伙伴還有不清楚的地方，可以進入幫考網咨詢了解哦！